2020業(yè)財稅融合下的房地產(chǎn)企業(yè)全程運營風險管控和稅收籌劃（深圳，11月12-13日）
【舉辦單位】北京曼頓培訓網(wǎng) www.mdpxb.com
【咨詢電話】4006820825 010-56133998 13810210257
【培訓日期】2020年11月12-13日
【培訓地點】深圳
【培訓對象】各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程背景】
房地產(chǎn)企業(yè)是一個資金密集的行業(yè)，其開發(fā)周期長，稅收復雜，稅負重，開發(fā)階段多，投資風險高，成本核算階段復雜；特別是“營改增”后，國地稅機構(gòu)合并、金稅三期與發(fā)票系統(tǒng)升級，個稅新稅制、社保移交、增值稅重大改革，房地產(chǎn)企業(yè)風險越來越大，而稅制變革下的籌劃也越來越重要。
本次特訓營從房地產(chǎn)財務操盤和財稅實操兩個維度出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營各階段詳細解析：從公司架構(gòu)設(shè)計、公司設(shè)立、籌資、拿地、開發(fā)建設(shè)、預售、銷售、自持運營、資本運作、項目清算資金退出企業(yè)等階段，逐一精講財稅管控要點；通過提前籌劃籌資管理、合同控稅、防控風險、規(guī)范企業(yè)的業(yè)務流程、規(guī)范核算，從根本上化解風險；全流程實例模擬，讓您輕松應對增值稅時代房地產(chǎn)企業(yè)全程財稅實務問題。
課程做到“重實戰(zhàn)，重實效，重實用”，融合大量“法律條款+實務操作+經(jīng)典案例”進行分析，著重講解房地產(chǎn)企業(yè)實際工作中財稅熱點問題，困擾房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務難題將在課程中迎刃而解！幫助學員搭建一套清晰的房地產(chǎn)財稅管理體系框架，更好地服務于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財稅精細化管理。

【課程目標】
框架建立：從房地產(chǎn)項目特性出發(fā)，以財稅事前籌劃為主線精講各階段業(yè)務流程；
思維引導：分析不同操作方法節(jié)稅思路，改變納稅理念，正確應對涉稅模糊、疑
難問題；
模擬實戰(zhàn)：運用實用真實案例，最新稅收政策實戰(zhàn)解讀，開闊視野，實現(xiàn)質(zhì)變；
“ 全 ” ：對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全程中涉及的財稅業(yè)務全面梳理；
“ 新 ” ：根據(jù)最新政策、房地產(chǎn)業(yè)務操作新方法進行業(yè)務實操演練；
“ 實 ” ：結(jié)合實際工作中案例精細講解，理論與實操完美融合；
“ 超 ” ：超完整的房地產(chǎn)財稅管理操作流程，從管理到實操不同維度深入解析。

【課程大綱】
第一節(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)管理新形勢
1、金融監(jiān)管
2、行業(yè)監(jiān)管
3、涉稅監(jiān)管
4、應對方略
第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)流程
1、房地產(chǎn)公司開發(fā)實務中須經(jīng)歷哪些流程？各流程需事先規(guī)劃好哪些財稅要點
和提取哪些法律行為的涉稅證據(jù)方可保證其項目開發(fā)運營綜合稅負最優(yōu)化？
2、老項目需做哪些涉稅流程、涉稅合同、涉稅票證更新？新項目如何規(guī)劃好架
構(gòu)、商業(yè)模式，才能保證在符合房地產(chǎn)行業(yè)運營前提下財務核算管理綜合收
益最大化？
3、實例講解房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)流程及涉稅規(guī)劃
第三節(jié)：籌建階段
1、財務和稅務上如何劃分企業(yè)籌建期？帳務如何處理、涉稅規(guī)劃和票據(jù)處理？
應防范哪些涉稅風險？
2、實例講解如何將籌建期間發(fā)生的開辦費業(yè)務進行涉稅計算和在年度所得稅申
報表中具體填報及風險防范
第四節(jié)：設(shè)立階段
1、公司設(shè)立階段應注意哪些涉稅要點？在當前減稅降負形勢下，如何事前“預
見”政策及經(jīng)濟形勢變化，如何規(guī)劃好架構(gòu)保證后續(xù)運營中稅負最優(yōu)化？如
何規(guī)避或最小化后續(xù)稅政變化的影響？
2、投資主體如何優(yōu)化、投資比例如何規(guī)劃、公司架構(gòu)如何最優(yōu)規(guī)劃、不同出資
方式涉稅分析和規(guī)劃
第五節(jié)：籌資階段
1、當前形勢下，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計應考慮哪些涉稅風險？中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資
面臨哪些問題？如何進行商業(yè)模式更新有效破解房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸？
例如：如何規(guī)劃架構(gòu)解決超金融機構(gòu)同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣
除又不產(chǎn)生增值稅的稅負？如何通過資本動作將房地產(chǎn)公司的應稅收
入合法轉(zhuǎn)化成免稅收入
2、不同股權(quán)籌資方式和負債籌資方式涉稅風險分析和籌劃應用案例
第六節(jié)：征地階段
1、征地階段相關(guān)稅種政策解析及風險防范
2、拿地和土地返還階段如何通過優(yōu)化商業(yè)模式保證運營全稅種綜合稅負最優(yōu)?
3、不同方式取得土地，如何成本確認和帳務處理？
4、合同如何簽總體稅負最優(yōu)？如何處理入賬票據(jù)?
例 如：母公司購地子公司開發(fā)如何處理稅負最優(yōu)？
投資、劃轉(zhuǎn)的財稅處理及籌劃應用
5、不同方式土地出讓金返還涉稅處理和合同規(guī)劃實務案例
6、拆遷補償?shù)奶幚矸绞骄�講
7、土地價款銷項稅額抵減是否沖減土地成本？
8、土地使用稅可計入開發(fā)成本嗎？
9、取得土地的印花稅可否記入土地成本？
10、土地使用稅和耕地占用稅能不能同時繳納？
11、未建成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否納契稅？
12、代建保障性住房承受的土地如何納契稅？
13、合作建房及回遷安置房建造如何納稅？
14、如何規(guī)避稅政稅率變動帶來的風險？
15、如何審核合同中的財稅相關(guān)條款？
第七節(jié)：開發(fā)階段
1、開發(fā)階段相關(guān)稅費解析及風險防范：
⑴ 合同印花稅繳納基數(shù)含不含增值稅？
⑵ 開發(fā)企業(yè)如何繳土地使用稅，有哪些可利用的優(yōu)惠空間？
⑶ 用商品房作抵押物向銀行抵押貸款，是否征房產(chǎn)稅？
⑷ 委托貸款合同要交印花稅么？
2、增值稅降稅政策后，招投標應做何應對？
3、工程發(fā)包模式如何進行商業(yè)模式規(guī)劃能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負最優(yōu)？
4、增值稅減稅之后，如何進行盈利預測和對外報價？
⑴ 老項目如何進行盈利預測，如何估計增值稅、社保減負帶來的影響？
⑵ 跨期項目如何修正盈利預測，如何判斷增值稅、社保減負帶來的影響？如何
最大化享受減稅紅利？
⑶ 增值稅、社保雙降后，新項目如何做好盈利預測，如何對外報價？
5、增值稅、社保減稅系列新政下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購策略分析
⑴ 增值稅、社保減稅系列新政下，如何與供應商協(xié)商修訂原采購定價？
⑵ 稅政頻繁變動時期，如何進行采購定價優(yōu)選供應商？如何簽采購合同，最大
化己方收益？
6、工程如何發(fā)包雙方稅負最優(yōu)？如何測算和管控成本？
7、甲供工程業(yè)務處理方式有哪些？籌劃方式案例精講
8、票據(jù)風險管控
9、開發(fā)成本核算實例模版應用
10、開發(fā)成本費用預算
11、實務應用：
⑴ 地下車位的成本分攤
⑵ 紅線外成本
⑶ 售樓處、樣板間裝修
第八節(jié)：預售階段
1、預售階段增值稅如何預交、開票、申報、核算？訂金、定金、誠意金等如何
開票和涉稅處理?
2、增值稅時代土地增值稅預征基數(shù)的確定；未按規(guī)定預征土地增值稅是否加收
滯納金？
3、預售階段企業(yè)所得稅應關(guān)注哪些涉稅風險點？
⑴ “未完工”取得收入如何賬務處理？
⑵ 又如何在季度申報表和年度申報表反映？
⑶ 各類費用如何最優(yōu)化稅前扣除實例解析？
⑷ 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預繳申報應注意哪些涉稅風險點？有哪些稅籌應用點？
4、案例：房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅預繳方面特殊規(guī)定的報表填報案例解析？
5、案例：實例講解房地產(chǎn)企業(yè)在預售階段如何進行所得稅匯算清繳
第九節(jié)：銷售階段
1、增值稅新政實施后，增值稅核算、報表填報和發(fā)票開具實例解析
⑴ 增值稅稅率新舊政策跨期銜接處理，跨期合同如何開票？特殊條款如何判斷
和處理好開票稅率？扣除土地價款后如何開增值稅發(fā)票？
⑵ 增值稅核算的變化、受影響的重點業(yè)務控制和實操解析。
2、完工是結(jié)轉(zhuǎn)收入和計稅成本分界點。開發(fā)流程中會計在哪個節(jié)點確認收入？稅收又是如何規(guī)定的？二者差異如何協(xié)調(diào)？收入確認和成本結(jié)轉(zhuǎn)前應關(guān)注哪些財稅風險點？執(zhí)行新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)收入核算有哪些影響？一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品交房時如何開票？計稅成本如何確認？以前年度應扣未扣費用和資產(chǎn)損失如何稅務處理？
3、實例應用：企業(yè)所得稅成本核算模版應用
4、土地增值稅清算
⑴ 土地增值稅清算必備知識及清算實例應用。清算后取得發(fā)票咋辦？清算后又
賣房咋辦？清算后收取的補面積差款項如何處理？
⑵ 實例解析：籌劃應對土地增值稅高稅負方法
5、房產(chǎn)稅和土地使用稅、個人所得稅、城建稅等風險管控及實務應用
⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅何時終止納稅義務？
⑵ 價外費用如何防范風險？
⑶ 銷售“無產(chǎn)權(quán)地下設(shè)施”如何涉稅處理？
⑷ 銷售“小產(chǎn)權(quán)房”如何涉稅處理？
⑸ 買房贈送禮品如何處理？
⑹ 房屋面積誤差如何處理？
⑺“老帶新”銷售模式如何處理？
⑻ 交房前后物業(yè)費如何處理？
⑼ 優(yōu)惠促銷如何涉稅規(guī)劃？
⑽ 裝修房（軟裝）如何涉稅規(guī)劃？
6、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠全解析
第十節(jié)：自持運營和清算階段
1、存量資產(chǎn)剝離稅收最優(yōu)方案解析
2、房屋租賃全解析
⑴ 業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)出租、地下建筑出租、免租、售后返租實例解析
⑵ 企業(yè)出租新、老項目、轉(zhuǎn)租項目如何稅收規(guī)劃？
3、房屋抵債實例應用
4、物業(yè)公司代收費的規(guī)劃及案例分析
5、自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進行戰(zhàn)略運營管理？
6、清算分配和注銷階段必須掌握哪些財稅新政？應防范哪些涉稅風險？
7、清算所得稅處理：所得稅清算必備知識全解析；清算所得稅的核算及合并分
立所得稅處理實例解析
第十一節(jié)：老師現(xiàn)場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

【講師介紹】
于仁德老師，曼頓培訓網(wǎng)(www.mdpxb.com)資深講師。注冊稅務師、注冊會計師，是實戰(zhàn)型房地產(chǎn)行業(yè)培訓講師代表、資深房地產(chǎn)財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各省多次講授：房地產(chǎn)企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產(chǎn)業(yè)三大清算項目及增值稅管控應對、房地產(chǎn)業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、企業(yè)成本核算、測算管控、“營改增”全方位應對和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制漏洞識別和財務風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課，培養(yǎng)了很多財務總監(jiān)。深得企業(yè)認可。近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個個復雜的財稅知識點結(jié)合行業(yè)實務特點分析得簡單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運營實際，充分利用現(xiàn)行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

【費用及報名】
1、費用：培訓費3880元（含培訓費、講義費）；如需食宿，會務組可統(tǒng)一安排,費用自理。
2、報名咨詢：4006820825 010-56133998 56028090 13810210257 鮑老師
3、報名流程：電話登記-->填寫報名表-->發(fā)出培訓確認函
4、備注：如課程已過期，請訪問我們的網(wǎng)站，查詢最新課程
5、詳細資料請訪問北京曼頓培訓網(wǎng)：www.mdpxb.com (每月在全國開設(shè)四百多門公開課，歡迎報名學習)