房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)都有哪些，價(jià)格、庫(kù)存、資金上的風(fēng)險(xiǎn)，都是什么?

　　房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最直觀最明顯的表現(xiàn)形式，可以通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)窺探房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)必須作為房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。

　　因此，我們把商品房銷(xiāo)售價(jià)格、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值、土地價(jià)格、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率作為房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素，即構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)影響因素。

　　一、房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

　　1.商品房銷(xiāo)售價(jià)格

　　商品房銷(xiāo)售價(jià)格是指處于交易時(shí)的商品房，其實(shí)際的成交價(jià)格，也稱(chēng)為合同價(jià)格，他既包括新建房屋的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的交易價(jià)格，也包括二手房屋的交易價(jià)格。

　　商品房銷(xiāo)售價(jià)格在一定程度上反映著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮程度，銷(xiāo)售價(jià)格越高，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展火熱，銷(xiāo)售價(jià)格低，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)遲緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于較低的發(fā)展水平。

　　但是，當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)際的價(jià)值，與社會(huì)發(fā)展水平完全不符合甚至相差較多，那么此時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格很有可能產(chǎn)生了泡沫，只是表面呈現(xiàn)的虛假繁榮，隨時(shí)可能破滅。

　　目前的房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了大幅度的上漲之后，現(xiàn)在已經(jīng)趨緩，但是仍然處于價(jià)格不斷增加的情況。因此，可以將商品房銷(xiāo)售價(jià)格作為衡量房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的重要影響因素之一。

　　2.土地價(jià)格

　　土地本身作為自然資源是沒(méi)有價(jià)格之說(shuō)的，當(dāng)其作為商品參與市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)則具有了價(jià)值，土地價(jià)格是指土地在買(mǎi)賣(mài)時(shí)所呈現(xiàn)的價(jià)格。由于土地的價(jià)格并不是由其生產(chǎn)成本而決定，主要是受到供給與需求的影響，而且不同地區(qū)的土地價(jià)格之間具有較大的差距，土地價(jià)格的確定受到市場(chǎng)的影響較大。

　　市場(chǎng)對(duì)土地的需求多，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，那么土地價(jià)格就會(huì)相應(yīng)呈現(xiàn)較高的趨勢(shì)。土地的價(jià)格是確定房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)，土地價(jià)格上漲，那么房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨著上漲，因此，可以將土地價(jià)格作為房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的重要組成部分。

　　3.城鎮(zhèn)化進(jìn)程

　　隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與社會(huì)的不斷進(jìn)步，城鎮(zhèn)化也在日益推進(jìn)。城鎮(zhèn)化是指城市范圍不斷擴(kuò)大，城鎮(zhèn)人口不斷增多，農(nóng)村變?yōu)槌鞘械倪^(guò)程。目前，我國(guó)總體上處于郊區(qū)城鎮(zhèn)化的過(guò)程，伴隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的提出，城鎮(zhèn)化在社會(huì)中發(fā)揮著舉足輕重的作用，也是群眾普遍關(guān)心的問(wèn)題。

　　城鎮(zhèn)化進(jìn)程是房地產(chǎn)價(jià)格變化的重要影響因素，城鎮(zhèn)化水平越高，房地產(chǎn)價(jià)格就越高，反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格也對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程有重要的推動(dòng)作用，房地產(chǎn)價(jià)格越高，在一定程度上會(huì)拉動(dòng)著城鎮(zhèn)化水平的提高，但房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，則會(huì)在一定程度上阻礙了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。因此，有必要將城鎮(zhèn)化進(jìn)程考慮為房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的影響因素之內(nèi)。

　　4.城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率

　　城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率是指房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的增幅與基期房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的比值，反映一定時(shí)期房屋銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)程度和趨勢(shì)相對(duì)數(shù)的增長(zhǎng)率。

　　城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的重要反映，其突出的優(yōu)勢(shì)在于能夠剔除房屋質(zhì)量與結(jié)構(gòu)等外在因素，反映供求和成本等因素帶來(lái)的城市房地產(chǎn)價(jià)格的變化，城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率則是在城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的基礎(chǔ)上形成的相應(yīng)指標(biāo)。因此，可以將城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率作為反映城市房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)影響因素。

　　二、房地產(chǎn)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題是產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不可忽視的一方面，房地產(chǎn)庫(kù)存是市場(chǎng)供求關(guān)系的呈現(xiàn)，供過(guò)于求，房地產(chǎn)庫(kù)存就會(huì)增加，房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)高則對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)都是非常不利的。

　　因此，將人均庫(kù)存、庫(kù)存消化周期、年末待售面積、商品房成交面積增長(zhǎng)率和租賃市場(chǎng)的發(fā)展認(rèn)為是房地產(chǎn)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素，即房地產(chǎn)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)影響因素。

　　1.人均庫(kù)存

　　人均庫(kù)存是指城市房地產(chǎn)的庫(kù)存面積與城鎮(zhèn)常住人口數(shù)量的比值，當(dāng)城市房地產(chǎn)庫(kù)存面積一定，那么城鎮(zhèn)常住人口數(shù)量越多，人均庫(kù)存越小;當(dāng)城鎮(zhèn)常住人口數(shù)量一定，那么城市房地產(chǎn)庫(kù)存越多，人均庫(kù)存就越大。

　　人均庫(kù)存能夠反映房地產(chǎn)庫(kù)存量是否合理，人均庫(kù)存量過(guò)多，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前，在我國(guó)的一、二線(xiàn)城市由于外來(lái)人口不斷增加，自身的庫(kù)存量很小，幾乎沒(méi)有庫(kù)存壓力。

　　然而我國(guó)的三、四線(xiàn)城市由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷地增加投資，居民的需求有無(wú)法得到滿(mǎn)足，導(dǎo)致庫(kù)存量不斷增加，當(dāng)前的三、四線(xiàn)城市是房地產(chǎn)庫(kù)存需要重點(diǎn)減少的地區(qū)。因此，人均庫(kù)存能夠切實(shí)有效反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.庫(kù)存消化周期

　　庫(kù)存消化周期是指城市房地產(chǎn)可售面積除以城市月度平均銷(xiāo)售面積，庫(kù)存消化周期是指當(dāng)前的城市房地產(chǎn)庫(kù)存量，在當(dāng)前的月銷(xiāo)售面積下，需要幾個(gè)月才能完全的消化，消化周期越長(zhǎng)，則房地產(chǎn)庫(kù)存面積越多，那么則說(shuō)明當(dāng)前城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了市場(chǎng)的需求或者房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于消費(fèi)者的可購(gòu)買(mǎi)能力。

　　目前，我國(guó)城市房地產(chǎn)庫(kù)存消化周期區(qū)域間差異較大，但是庫(kù)存消化周期都偏長(zhǎng)，很少有不存在庫(kù)存消化周期問(wèn)題的城市。因此，庫(kù)存消化周期可作為房地產(chǎn)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的重要影響因素之一。

　　3.年末待售面積

　　年末待售面積是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)竣工完成的商品房中到報(bào)告期依舊沒(méi)有出售或者出租的面積。房地產(chǎn)年末待售面積與房地產(chǎn)的竣工面積和房屋銷(xiāo)售速度有關(guān)，假如當(dāng)年房地產(chǎn)竣工面積多，而且房屋銷(xiāo)售速度慢，那么就會(huì)使得年末待售面積大為增加。

　　年末待售面積過(guò)高，房地產(chǎn)庫(kù)存就會(huì)過(guò)高，相應(yīng)會(huì)增加市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。因此，通過(guò)年末待售面積可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，可以將年末待售面積作為監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的重要二級(jí)影響因素。

　　4.商品房成交面積增長(zhǎng)率

　　商品房成交面積增長(zhǎng)率是指商品房成交面積的增幅與基期商品房成交面積的比值，反映了商品房成交面積的變化。

　　我們需要注意的是，在房地產(chǎn)行業(yè)中，下一年關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模和開(kāi)發(fā)面積的制定，將把上一年的商品房成交面積及其增長(zhǎng)率作為重要的參考量，這是在房地產(chǎn)行業(yè)不成文的規(guī)則。因此，商品房成交面積增長(zhǎng)率這一二級(jí)指標(biāo)具有重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

　　5.租賃市場(chǎng)的發(fā)展

　　租賃市場(chǎng)具有悠久的發(fā)展歷史，早在中國(guó)古代，就有了租賃的行為發(fā)生和市場(chǎng)存在。租賃市場(chǎng)具有便捷性，在發(fā)展中國(guó)家中是更為普遍的存在，房地產(chǎn)價(jià)格不斷增加，然而居民也有對(duì)房屋居住的需求，這時(shí)租賃市場(chǎng)便可以很好的解決這個(gè)矛盾問(wèn)題。

　　因此，租賃市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生，順勢(shì)而為。租賃市場(chǎng)的不斷發(fā)展，在一定程度上可以緩解消費(fèi)者的需求，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商減少投資開(kāi)發(fā)，可以將租賃市場(chǎng)作為房地產(chǎn)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的影響因素。

　　三、房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不管風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，還是風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)模大小都會(huì)與資金具有密切的關(guān)系，資金鏈不穩(wěn)定，資金來(lái)源渠道單一，都會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的誘導(dǎo)原因。

　　因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增長(zhǎng)率、本年實(shí)際到位資金、融資渠道、融資政策和企業(yè)負(fù)債率是房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素，即房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)影響因素。

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增長(zhǎng)率

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增長(zhǎng)率是指房地產(chǎn)在一段時(shí)期內(nèi)的投資增長(zhǎng)額占基期的比重，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增長(zhǎng)率越高，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)在不斷增加投資，擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，在一定程度上也可以反映企業(yè)的融資能力較強(qiáng)，能夠獲得較多的資金支持，在一定程度上反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成投資不斷增長(zhǎng)，意味著資金規(guī)模的不斷擴(kuò)大，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性增加。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增長(zhǎng)率是房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)的重要二級(jí)影響因素。

　　2.本年度實(shí)際到位資金

　　本年實(shí)際到位資金指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一定的時(shí)期內(nèi)擁有的能夠用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的各種貨幣資金，按照其來(lái)源渠道不同，包括國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他來(lái)源渠道資金。

　　本年實(shí)際到位資金反映本年度房地產(chǎn)企業(yè)的資金規(guī)模，是一種累計(jì)的數(shù)據(jù)，本年實(shí)際到位資金越多，反映本年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況較好。因此，本年度實(shí)際到位可用于衡量房地產(chǎn)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的重要影響因素。

　　3.融資渠道

　　融資渠道是企業(yè)獲得資金的來(lái)源渠道，通常包括自有資金、銀行信貸、投資等等方面，融資來(lái)源渠道多，會(huì)在一定程度上緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資壓力，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資風(fēng)險(xiǎn)。

　　如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源渠道單一，那么一旦發(fā)生資金緊張的情況，急需資金，能得到資金的難度也會(huì)相應(yīng)的增加，如果未能及時(shí)得到資金，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)產(chǎn)生一定的資金風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響本企業(yè)的發(fā)展成長(zhǎng)。

　　4.融資政策

　　融資政策是指國(guó)家關(guān)于融資出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)和相應(yīng)的政策條例，融資政策會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和投資規(guī)模，寬松的融資政策會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金獲得可能性，能夠獲得需要的資金。

　　相反的，如果融資政策收緊，國(guó)家在融資方面設(shè)定的要求和流程增加，那么將會(huì)在一定程度上增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資難度，也會(huì)起到限制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

　　結(jié)語(yǔ)

　　企業(yè)負(fù)債率是指企業(yè)的負(fù)債占資產(chǎn)的比重，在所有的行業(yè)中，金融行業(yè)的企業(yè)負(fù)債率最高，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)負(fù)債率位列第二，建筑行業(yè)的企業(yè)負(fù)債率位于第三。

　　雖然，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)負(fù)債率不是最高的，但是金融行業(yè)、建筑行業(yè)都與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，因此，從整體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)負(fù)債率是處于很高的水平。企業(yè)負(fù)債率越高，那么房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越密集。

　　來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

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